Location de local commercial : qui paie la taxe foncière ?
Ce qui doit figurer dans le bail commercial
Les mentions obligatoires concernant les charges doivent préciser :
- La nature exacte de chaque charge récupérable (taxe foncière, TEOM, taxe de balayage, etc.)
- Les modalités de calcul et de répartition si le bien fait partie d'un ensemble immobilier la valeur
- La périodicité des régularisations (généralement annuelle pour la taxe foncière)
- Les modalités de justification des charges par le bailleur
L'absence ou l'imprécision de ces clauses expose les deux parties à des contentieux coûteux. Un locataire pourrait refuser de payer une taxe foncière qui n'est pas clairement stipulée dans son bail. À l'inverse, un propriétaire qui a oublié de mentionner cette charge ne pourra pas la réclamer en cours de bail, sauf avenant signé par les deux parties.
Le rôle essentiel de l'agence spécialisée en immobilier d'entreprise
Face à ces enjeux juridiques et financiers, faire appel à une agence spécialisée en immobilier d'entreprise prend tout son sens. À Vannes, où le marché des locaux professionnels est dynamique et les emplacements stratégiques très recherchés, l'accompagnement d'un professionnel expérimenté fait la différence.
Une agence spécialisée comme barbier immobilier assure plusieurs missions cruciales :
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Checklist pratique : la taxe foncière dans votre bail commercial
À vérifier avant de signer :
☐ La taxe foncière est-elle mentionnée explicitement dans l'inventaire des charges ?
☐ Le montant de la dernière taxe foncière vous a-t-il été communiqué ?
☐ Les modalités de régularisation annuelle sont-elles précisées ?
☐ Le bailleur s'engage-t-il à fournir copie de l'avis d'imposition ?
☐ Une clause d'indexation est-elle prévue en cas d'augmentation ?
☐ Les autres charges récupérables sont-elles limitativement énumérées ?
☐ Les charges interdites (CFE, CVAE, grosses réparations) sont-elles bien exclues ?
☐ Le bail respecte-t-il les dispositions de la loi Pinel de juin 2014 ?
☐ Si le bail date d'avant novembre 2014, avez-vous vérifié les clauses applicables ?
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Sources et références
- Service-public.fr : Bail commercial : charges et dépenses du locataire et du bailleur (novembre 2025)
- Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (loi Pinel)
- Données du marché local vannetais – valeurs locatives commerciales 2025
- Impots.gouv.fr : fiscalité des locaux commerciaux
Ce que dit la loi
La taxe foncière d'un local commercial est légalement due par le propriétaire. C'est lui qui reçoit l'avis d'imposition au 1er janvier de chaque année et qui est redevable auprès de l'administration fiscale. Toutefois, et c'est là que la question devient plus complexe, le bail commercial peut prévoir que le locataire rembourse tout ou partie de cette taxe au propriétaire, sous forme de charges récupérables.
Cette pratique est très courante dans l'immobilier d'entreprise, mais elle n'a rien d'automatique : tout dépend de ce qui est écrit noir sur blanc dans le contrat de bail. Sans clause explicite, la taxe foncière reste intégralement à la charge du propriétaire bailleur.
Le cadre légal : ce qui a changé avec la loi Pinel
La loi Pinel du 18 juin 2014, qui fête donc ses 11 ans en 2025, est venue encadrer ces pratiques pour protéger les locataires contre les abus. Depuis cette réforme, seules certaines catégories de charges peuvent légalement être imputées au locataire. La taxe foncière figure parmi les charges récupérables autorisées, au même titre que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et la taxe de balayage.
En revanche, le bailleur ne peut plus faire supporter au locataire :
- Les dépenses de grosses réparations touchant à la structure du bâtiment (murs porteurs, charpente, toiture, voûtes)
- Les travaux de mise aux normes lorsqu'ils constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 (accessibilité, sécurité incendie, électricité)
- Les frais d'entretien de la structure générale de l'immeuble
- Ses propres honoraires de gestion locative
- La cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), qui restent toujours à sa charge exclusive
Cette distinction est fondamentale et doit apparaître clairement dans le bail commercial pour éviter tout litige ultérieur. Pour plus de détails sur la répartition légale des charges, nous vous invitons à consulter la page dédiée aux baux commerciaux sur le site service-public.fr, qui détaille exhaustivement les obligations respectives du bailleur et du locataire en novembre 2025.
Combien coûte la taxe foncière sur un local commercial à Vannes ?
Pour bien mesurer l'enjeu financier, prenons des exemples concrets sur l'agglomération vannetaise. La valeur locative cadastrale moyenne pour un local commercial à Vannes s'établit autour de 346 €/m²/an selon les données du marché local, avec des variations importantes selon l'emplacement et la nature du bien (de 30 €/m² en périphérie à 840 €/m² pour les emplacements premium du centre-ville).
La taxe foncière est calculée en appliquant à cette valeur locative cadastrale les taux votés par la commune, le département et les autres collectivités territoriales. Dans le Morbihan, le taux global se situe généralement entre 30% et 40% de la valeur locative en 2025.
Exemple 1 : Cellule commerciale de 75 m² à Grand-Champs
Valeur locative estimée : 75 m² × 346 €/m² = 25 950 €
Taxe foncière approximative (à 35%) : 9 082 € par an
Soit environ 757 € par mois à prévoir dans les charges si le bail le stipule.
Exemple 2 : Local commercial de 140 m² dans le centre historique de Vannes
Valeur locative estimée : 140 m² × 500 €/m² (emplacement premium) = 70 000 €
Taxe foncière approximative (à 38%) : 26 600 € par an
Soit environ 2 217 € par mois de charges fiscales.
Exemple 3 : Local commercial et bureaux de 180 m² à Vannes
Valeur locative estimée : 180 m² × 346 €/m² = 62 280 €
Taxe foncière approximative (à 36%) : 22 421 € par an
Soit environ 1 868 € par mois.
Ces montants peuvent représenter une part significative du loyer total et doivent donc être anticipés dès la négociation du bail. Pour un locataire, il est essentiel de demander le montant exact de la taxe foncière avant de s'engager, afin d'intégrer cette charge dans son prévisionnel d'exploitation.
Bon à savoir : les taux d'imposition sont votés chaque année par les collectivités locales et peuvent évoluer. Pour obtenir les taux précis appliqués à votre commune dans le Morbihan, vous pouvez consulter le site des impôts (impots.gouv.fr) ou vous rapprocher du service des impôts fonciers de Vannes.
Les erreurs fréquentes qui coûtent cher
Côté propriétaire, les erreurs les plus courantes sont :
- Omettre l'inventaire précis des charges : une clause vague comme "charges locatives habituelles" ne permet pas de récupérer la taxe foncière
- Ne pas actualiser les informations : si la taxe foncière augmente fortement, le locataire peut contester une hausse qu'il juge excessive en l'absence de clause d'indexation claire
- Oublier de vérifier la conformité avec la copropriété : dans un ensemble immobilier, le règlement de copropriété peut imposer des restrictions sur la répartition des charges
- Ne pas préciser la taxe foncière à la charge du locataire, ce qui peut affecter directement la rentabilité de l'investissement
Côté locataire, les pièges à éviter sont :
- Signer sans demander le montant exact de la taxe foncière : cette information doit être fournie avant signature pour éviter les mauvaises surprises
- Accepter des clauses floues : toute charge qui n'est pas expressément listée dans l'inventaire devrait être refusée ou négociée
- Ne pas vérifier la cohérence des montants : le locataire a le droit de demander copie de l'avis d'imposition pour s'assurer qu'il ne paie que ce qui est réellement dû
- Résilier le bail avant son terme sans respecter les périodes triennales prévues dans un bail 3-6-9, risquant de devoir payer jusqu'à la fin de la période
- Continuer à occuper les lieux sans avoir signé un nouveau bail, ce qui peut entraîner la perte de certains droits et des coûts imprévus sous forme d'indemnité d'occupation
Autres erreurs communes qui affectent la validité du bail :
- Identification imprécise des parties (forme juridique incomplète, absence de numéro SIREN)
- Description insuffisante du local (adresse approximative, superficie non mesurée, absence de référence cadastrale)
- Absence de mention de la durée minimale de neuf ans
- Clauses d'indexation mal rédigées ou absentes
- Omission des obligations environnementales du locataire
Baux signés avant 2014 : une situation particulière
Point d'attention important à ce jour fin 2025 : si votre bail commercial a été conclu ou renouvelé avant le 5 novembre 2014, c'est-à-dire avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel, les règles de répartition des charges peuvent être différentes.
Selon le site service-public.fr, pour ces baux antérieurs à 2014, le bailleur et le locataire ont pu décider librement de la répartition entre eux des charges, du coût des réparations et des taxes. En pratique, les grosses réparations sont souvent à la charge du bailleur et les autres réparations à la charge du locataire, mais les clauses contractuelles signées à l'époque restent applicables jusqu'au renouvellement du bail.
Si vous êtes dans cette situation, il est recommandé de faire un point précis sur vos droits et obligations avant tout renouvellement ou renégociation du bail
En bref : anticiper pour mieux négocier
Pour les propriétaires bailleurs, faire rédiger un bail conforme et complet permet de sécuriser la récupération de cette charge et d'éviter les contentieux. Pour les locataires, obtenir toutes les informations avant signature garantit une visibilité financière sur les coûts réels d'occupation du local.
Dans tous les cas, l'accompagnement d'un professionnel de l'immobilier d'entreprise simplifie considérablement les démarches et protège les intérêts de chacun.
Pour approfondir vos connaissances sur le cadre légal des baux commerciaux, nous vous recommandons de consulter :
- La page officielle sur les baux commerciaux sur service-public.fr (https://entreprendre.service-public.fr)
- Le site des impôts pour les questions fiscales spécifiques (impots.gouv.fr)
- Un avocat spécialisé en droit immobilier pour toute situation complexe
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Publié le 26/11/2025 par
